GModG: Was sich für Gebäude ändert

Für bestehende Heizungen bleibt der Weiterbetrieb grundsätzlich möglich. Instandhaltung und Reparatur bleiben weiterhin relevant. Bei neuen fossilen Heizungen müssen jedoch spätere Anforderungen an grüne Brennstoffe berücksichtigt werden.

• Bestehende Heizungen können grundsätzlich weiter betrieben werden.
• Neue fossile Heizungen bleiben zunächst möglich, unterliegen aber der Bio-Treppe.
• Ab 2030 werden Neubauten stärker auf Nullemissionsgebäude und Solarenergie ausgerichtet.
• Für Beratung und Planung werden Investitionskosten, CO₂-Kosten und Brennstoffverfügbarkeit wichtiger.

Für Nichtwohngebäude kommen mehrere neue Stichtage und Anforderungen hinzu. Besonders relevant sind LCA-Berichte, Gebäudeautomation, Renovierungsanforderungen, Solarpflichten und Nachweise zur Gesamtenergieeffizienz.

• Ab 2028: LCA-Bericht für neue Gebäude mit mehr als 1.000 m² Nutzfläche.
• Bis Ende 2029: Gebäudeautomation bei bestimmten Bestands-NWG über 70 kW.
• Ab 2030: neue Nichtwohngebäude als Nullemissionsgebäude.
• Ab 2030 / 2033: verschärfte Anforderungen an bestehende Nichtwohngebäude.

Die Bio-Treppe betrifft neu eingebaute Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen. Schrittweise steigt der Mindestanteil erneuerbarer beziehungsweise grüner Brennstoffe.

• Betroffen sind neu eingebaute fossile Heizungen.
• Erfüllung kann unter anderem über Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas oder Wasserstoff-Derivate erfolgen.
• Bestehende Heizungen fallen nicht automatisch unter diese Bio-Treppe.

Zusätzlich zur Bio-Treppe soll ein separates Gesetz die Versorgung mit klimaneutralen Brennstoffen schrittweise vorbereiten. Betroffen sind insbesondere Gas, Heizöl und Flüssiggas.

• Ziel ist ein schrittweiser Übergang zu klimaneutralen Brennstoffen bis 2045.
• Die Regelung betrifft vor allem Inverkehrbringer von Brennstoffen.
• Für Eigentümer wird die langfristige Verfügbarkeit und Preisentwicklung fossiler Brennstoffe wichtiger.

Je nach Gebäudetyp und Anlass kann künftig ein Bedarfsausweis erforderlich sein. Für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude wird der Bedarfsausweis besonders relevant.

• Neubauten benötigen grundsätzlich einen Bedarfsausweis.
• Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung kann bei bestehenden Wohngebäuden ein Wahlrecht bestehen.
• Für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude ist der Bedarfsausweis regelmäßig entscheidend.
• Bei öffentlichen oder behördlich genutzten Bestands-NWG können zusätzliche Anforderungen gelten.

Die maßgebliche Leistungsschwelle für bestimmte Nichtwohngebäude sinkt deutlich. Dadurch können mehr Gebäude von Anforderungen an Gebäudeautomation und Steuerung betroffen sein.

• Für bestehende Nichtwohngebäude sinkt die Schwelle auf über 70 kW.
• Betroffen sind unter anderem Heizungs-, Lüftungs-, Klima- und kombinierte Anlagen.
• Für neue NWG gelten zusätzliche Anforderungen an Automationsgrade.
• Beleuchtungssteuerung, Zonenbildung und Belegungserkennung werden relevanter.

Für bestehende Nichtwohngebäude entstehen neue Renovierungsanforderungen. Entscheidend sind der Jahres-Primärenergiebedarf, Nachweispflichten und mögliche Erfüllungs- oder Ausnahmetatbestände.

• Ab 2030: Primärenergiebedarf maximal 3,5-faches Referenzgebäude.
• Ab 2033: Primärenergiebedarf maximal 2,95-faches Referenzgebäude.
• Nachweis kann auf Verlangen der zuständigen Behörde erforderlich werden.
• Ausnahmen können etwa bei technischer Unmöglichkeit, wirtschaftlicher Unzumutbarkeit oder bestimmten Sonderfällen relevant sein.

Neubauten werden stärker auf sehr hohe Gesamtenergieeffizienz und keine fossilen CO₂-Emissionen am Standort ausgerichtet.

• Ab 2028: neue öffentliche Nichtwohngebäude unter bestimmten Voraussetzungen.
• Ab 2030: alle neuen Gebäude.
• Technische Anforderungen betreffen Gesamtenergiebedarf, Wärmeschutz und fossile Emissionen am Standort.
• Stromdirektheizungen im Neubau bleiben besonders sorgfältig zu prüfen.

Bei Neubauten rückt nicht nur der Energieverbrauch im Betrieb in den Fokus, sondern der gesamte Lebenszyklus des Gebäudes.

• Betrachtung von Herstellung, Transport, Bau, Betrieb, Instandhaltung und Rückbau/Recycling.
• Baustoffwahl und graue Emissionen werden wichtiger.
• Die LCA wird als Nachweis- und Bewertungsinstrument deutlich relevanter.
• Methodischer Rahmen: Lebenszyklusanalyse und Treibhausgasbilanzierung.

Die Änderungen verschieben die energetische Bewertung bestimmter Energieträger. Elektrische und gebäudenahe erneuerbare Lösungen werden gestärkt, klassische Biomasse wird bilanziell weniger stark bevorzugt.

• Netzstrom wird bilanziell günstiger bewertet.
• Holz und feste Biomasse verlieren einen Teil ihres bisherigen Bilanzvorteils.
• Biogas, Biomethan und biogene Flüssiggase können günstiger bewertet werden.
• Referenzgebäude bleiben zentral für die Bilanzierung.

Solarenergie wird schrittweise stärker zum Regelfall auf Gebäuden. Neubauten und bestimmte Bestandsgebäude müssen solaroptimiert geplant beziehungsweise mit Solaranlagen ausgestattet werden.

• Gebäude sollen so geplant werden, dass Solarenergie wirtschaftlich genutzt werden kann.
• Stufenweise Pflichten für öffentliche Nichtwohngebäude, Wohngebäude und größere Gebäude.
• Auch überdachte Parkplätze am Gebäude können betroffen sein.
• Länder können weitergehende Anforderungen stellen.

Bei Neubau und größeren Renovierungen werden Ladepunkte, Vorverkabelung und Leitungsinfrastruktur wichtiger.

• Wohngebäude mit mehr als drei Stellplätzen: Vorverkabelung und Leitungsinfrastruktur.
• Nichtwohngebäude mit mehr als fünf Stellplätzen: zusätzliche Anforderungen.
• Bei größeren Renovierungen greifen Anforderungen an Vorverkabelung und Ladepunkte.
• Intelligentes Laden wird bei neuen oder ersetzten Ladepunkten relevanter.

Die Änderungen zielen auf mehr Transparenz und eine ausgewogenere Kostenverteilung zwischen Vermietern und Mietern.

• CO₂-Kosten sollen fairer verteilt werden.
• Mieter sollen bei niedrigem Energieverbrauch stärker entlastet werden.
• Informationspflichten und Umlagefähigkeit werden klarer geregelt.
• Für Vermieter werden transparente Nachweise und saubere Abrechnung wichtiger.

Bei gemischt genutzten Gebäuden wird die Einordnung abhängig vom überwiegenden Nutzungsanteil und bestimmten Sonderkriterien.

• Überwiegend Nichtwohngebäude: Bilanzierung als NWG.
• Überwiegend Wohngebäude: Bilanzierung als Wohngebäude, wenn Sonderkriterien nicht greifen.
• Bei wesentlichen Unterschieden können Zonierung und Sonderfallprüfung erforderlich werden.
• Für Energieausweise und Nachweise wird die richtige Gebäudeeinordnung besonders wichtig.

Nicht alles wird neu. Viele Grundpflichten und Nachweise bleiben erhalten, werden aber teilweise neu nummeriert, verschoben oder ergänzt.

• Bilanzierung und Neubau-Logik bleiben in vielen Grundzügen erhalten.
• Gebäudehülle, U-Wert-Anforderungen und Verschlechterungsverbot bleiben relevant.
• Betrieb, Heizungsoptimierung, Inspektionen und Energieausweise bleiben zentrale Themen.
• Flexibilitäts- und Härtefallregelungen bleiben für Einzelfälle wichtig.

Viele bekannte Regelungen bleiben inhaltlich erhalten, werden aber neu sortiert, umnummeriert oder ergänzt. Für Energieberatung, Nachweise und Planung ist daher die neue Paragraphenstruktur wichtig.

• Einige Nummern bleiben unverändert.
• Andere Regelungen werden umnummeriert oder verschoben.
• Neue Paragraphen betreffen unter anderem Renovierungsanforderungen, Grüngasquote, Gebäudeautomation und LCA.
• Ältere Regelungen zu 65-%-Heizung, Technologieoptionen und Übergangsfristen werden ersetzt oder entfallen.